Você já imaginou investir em imóveis sem necessariamente ter que arcar com todos os custos de um imóvel? Isso é possível com os Fundos Imobiliários, e hoje vamos falar sobre as principais dúvidas sobre o assunto.
No Brasil temos uma cultura de investir em imóveis, mas comprando um imóvel e o alugando para usufruir do aluguel recebido. Com esse tipo de “investimento” tem vários pontos negativos, como quando o imóvel fica desocupado por muito tempo, ou então lidar com inadimplências de inquilinos, fazer reformas e até mesmo os impostos pagos por ter um imóvel, como o IPTU. Além de ter que dispor de um valor considerável para adquirir um imóvel.
O que são os FIIs?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são fundos de investimentos em formato de um “condomínio de investidores”, onde cada um contribui, comprando cotas, para juntar um montante e aplicar no mercado imobiliário. Geralmente o dinheiro é usado na construção ou aquisição de imóveis, para então serem locados ou arrendados.
O lucro gerado com essas negociações é dividido entre os investidores, proporcionalmente com o que cada um aplicou.
Mas esses investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.
A grande diferença entre comprar um imóvel para alugar e comprar cotas de FIIs é que com os Fundos Imobiliários você pode começar a investir com valores bem baixos. Significa que você não precisa desembolsar uma grande quantia para receber aluguel mensalmente.
O processo de compra dos FIIs é muito parecido com o de ações, inclusive os Fundos de Investimentos Imobiliários são listados na Bolsa de Valores como um “papel”.
Mas quem decide onde o valor arrecadado será investido?
Nos FIIs terá sempre um gestor/administrador especializado para cuidar dos recursos arrecadados, e este gestor fica responsável por administrar as cotas, estudar o mercado e definir onde o fundo será aplicado, sempre visando o maior lucro possível. Eles precisam seguir objetivos e políticas pré-definidas.
O gestor também distribui o lucro gerado com os investimentos, a cada um dos investidores do fundo, de acordo com a quantidade de cotas de cada um.
Em quais tipos de investimentos imobiliários é possível investir?
Temos dois tipos de Fundos Imobiliários:
Fundos de Tijolo:
Neste tipo de fundo é investido geralmente em imóveis físicos, como Hospitais, Shoppings, Edifícios Comerciais, Hotéis, Galpões Logísticos, etc. Pode ser comprando os imóveis e então alugando ou vendendo-os, ou comprando partes de empreendimentos, como em Shopping Center, e recebendo participações de lucro.
Fundos de Papel:
Já neste tipo de fundo o foco é investimentos em ativos de Crédito Imobiliário, como: Letras de Crédito Imobiliários (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LHs). Temos um artigo que explica o que é o LCI (https://usecompralo.medium.com/compraloexplica-guia-b%C3%A1sico-do-investidor-iniciante-lci-e-lca-991947a9bc2f)
Os fundos de papel já são um pouco mais estáveis do que os de tijolo, pois a maioria é formada por aplicações de renda fixa, logo os lucros vêm do rendimento desses ativos e da valorização das cotas.
Os FIIs são considerados renda fixa ou variável?
Por mais que vários fundos imobiliários distribuam os rendimentos mensalmente, os FIIs não são considerados investimentos de renda fixa, por dois motivos.
O primeiro é que as cotas oscilam muito na Bolsa de Valores, onde elas são negociadas, muitas vezes variam tanto quanto as próprias ações, por diversos motivos. Então não pode-se garantir um determinado retorno de um fundo imobiliário já no início do investimento, como é realizado nos ativos de renda fixa.
O outro motivo é que não existe a garantia da manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, pela possibilidade dos imóveis ficarem desocupados por determinados períodos, ou até mesmo os inquilinos inadimplentes deixarem de pagar o aluguel.
Qual a rentabilidade dos FIIs?
A rentabilidade varia muito, pois depende de diversos fatores, como a composição do patrimônio, o valor das cotas ou a situação do setor.
Um exemplo são os FIIs que são compostos por imóveis bem localizados, esses tendem a gerar lucros melhores do que os que estão localizados em regiões mais afastadas. Outra situação é quando o imóvel não está totalmente alugado, nos casos de shoppings ou galpões comerciais por exemplo, irá render menos do que os imóveis que estiverem alugados completamente.
Outra maneira de obter lucro com os FIIs é por meio da negociação das cotas no mercado financeiros, como é feito com as ações, mas neste tipo de negociação a liquidez geralmente é um pouco menor.
Para concluir…
Os Fundos de Investimentos Imobiliários são indicados para quem gostaria de investir em imóveis, sem ter que se preocupar com impostos, reformas e outras coisas necessárias. E também para quem deseja receber dividendos mensalmente.
Mas tem que ter consciência de que o retorno financeiro não será garantido todos os meses, e nem o valor será o mesmo mensalmente, pelos motivos já citados anteriormente.
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